[摘要] 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》原本旨在防止外商投机中国的房地产。如果违反这个规定，怎么办呢？也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就办不出营业执照。可问题是承租人是受害方，违规出租房产的不是他。
经济与法
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》原本旨在防止外商投机中国的房地产。如果违反这个规定，怎么办呢？也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就办不出营业执照。可问题是承租人是受害方，违规出租房产的不是他。
据媒体报道，陈先生2008年时租赁了陈女士名下的商铺，装修好后准备开餐饮店。可在办理营业执照时却被告知，房主陈女士是外籍人士，该商铺不能用于经营，无法办理执照。更糟糕的是，房主起诉陈先生索要租金。最终法院认定，当初的合同有效，陈先生需支付租金350余万元；房主一方则应赔偿房屋装修损失30万元。
这个案子的吊诡在于：工商部门认为违规、办不出来执照的房屋租赁合同，法院却认定是有效合同，所以陈先生得承担“违约”责任。
2006年住建部等部门制定的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，原本旨在防止外商投机中国的房地产。简单地说，境外个人购买境内自用房产，必须严格按自用、自住原则登记；购买非自用房地产，就应当遵循商业存在的原则，设立外商投资企业。所以，外籍人士的境内房产不能任意转租经营。
如果违反这个规定，怎么办呢？政府当然无权直接没收，但也是有“政策工具”的，比如承租外籍人士的房子，就办不出营业执照。
可问题是陈先生是受害方，违规出租房产的不是他。这里头不仅有政策风险，还有“事实风险”，因为租赁合同是2008年签的，而房产证在2009年2月才取得，签合同时根本不知道房主是外籍人士，而这种签合同形式又是法认可的。
照理说，陈先生挺冤枉的，应该能在法庭上讨回公道——他以为工商都认定违规的合同，当然是无效的。问题在于不让出租的是行政管制，而他要打的是民事官司。1999年《人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》规定：人民法院确认合同无效，应当以人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。
这条司法解释原本体现了《合同法》的契约自由原则，避免行政部门的管制对当事人的不正当干涉，所以规定只有违反法律、行政法规的强制性规定时，合同才无效。但这一规定在本案中变了味儿。一审法院认为，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》属于行政性的管理规定，并非法律或行政法规，双方的合同应属有效。
法院管不到工商不让陈先生登记的事，却认为当初的租赁合同哪怕已不能实现当初的“合同目的”，却依然是有效的。陈先生很不幸地掉进了行政、民事法律的缝隙中。
物权法明确了物权的“公示公信”原则，公示就是权利人要向大家公开显示其权利的法律事实，即物权必须具有“外在象征”，房子的权利有没有瑕疵（比如抵押）都要标注在房产证上，避免相对人的法律风险。
然而遗憾的是，国内房产制度上附着了太多的行政管制，既不明示于法律，又不记载于房产证上，签合同难免战战兢兢。更糟糕的是，行政管制与民事救济的脱节，明明行政违规了，但在民事上还是有效合同，还得执行，真是让当事人哭笑不得。
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